Мы решили написать о столь деликатной теме, поскольку наши соотечественники систематически сталкиваются с разными аферами, связанными с недвижимостью в Испании, с недействительными документами, с непрофессиональными «присяжными» переводчиками и даже с «поддельными» адвокатами.
Итак, где чаще всего скрываются мошеннические схемы:
- Незаконченная постройка или строительство нового дома
- Документы объекта недвижимости
- Предварительный контракт на продажу объекта недвижимости
- Присяжные и другие «официальные» переводчики
- Русские «адвокаты» и «юристы» в Испании
Незаконченная постройка или строительство нового дома
Самые распространенные аферы с недвижимостью в Испании касаются приобретения незаконченной постройки (проекта) или строительством нового дома. Несмотря на то, что недобросовестные компании по продаже проектов недвижимости в Испании встречаются редко, адвокаты AhlawPartners рекомендуют проявлять осторожность при покупке недвижимости, которой еще не существует.
Как минимум вы должны предпринять следующие действия:
- Проверьте, существует ли на самом деле компания, в которую вы обратились
- Является ли она официально зарегистрированной в Испании
- Убедитесь, что проект купли-продажи зарегистрирован в земельном реестре Испании
- Удостоверьтесь, что разрешение на строительство или перепланировку предоставлено — такой документ можно запросить в местной мэрии
- Убедитесь, что любой перевод документов осуществляется независимой стороной
- Не подписывайте контракт, который вы не понимаете
- Требуйте доказать документально, что любые суммы уплаченные (например, депозит) касательно недвижимости, удерживаются или проводятся надлежащим образом
- Получите документ и доказательства того, что вы получите возмещение ваших средств в том случае, если дом не будет построен
Проверка объекта покупки в едином реестре недвижимости
Любой объект недвижимости в Испании подлежит обязательной регистрации в организации, которая именуется Registro de Propidad — Реестр Недвижимости. Выбрав подходящий для покупки объект недвижимости, в первую очередь необходимо ознакомиться с информацией из Registro de Propidad.
Вы должны проверить следующие данные:
- Является ли продавец правообладателем
- Есть ли другие правообладатели, согласие которых требуется при продаже недвижимости
- Размер недвижимости и прилегающего участка
- Нет ли обременений на недвижимость
Если сделка осуществляется не правообладателем, то у продавца должна быть нотариально заверенная доверенность на совершение сделки от имени реального владельца жилья. Размер недвижимости, описанной в реестре, поможет вам понять, тот ли объект вам продают, который показывали. Прописывают в реестре и все обременения на недвижимость: невыплаченные ссуды, налоги и прочее.
Обращаем ваше внимание:
Если вы совершите покупку объекта с обременением, то все долги бывшего владельца будут закреплены за вами.
Предварительный контракт на продажу объекта недвижимости
Еще одним документом, требующим тщательной проверки, является предварительный контракт на продажу объекта недвижимости:
- В этом документе обязательно должны быть соблюдены как интересы продавца, так и интересы покупателя
- Обычно в качестве штрафных санкций в случае отказа от сделки, покупатель лишается выплаченного задатка (как правило, он составляет 10% от стоимости покупки)
- Продавец в свою очередь, при отказе от продажи, обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере
- Обязательно проследите, чтобы контракт содержал информацию о штрафных санкциях в отношении продавца
- Предварительный контракт является официальным документом, который подписывается сторонами при обязательном присутствии нотариуса
Присяжные и другие «официальные» переводчики
Для перевода документов на испанский язык к сделке с недвижимостью, Вам нужен присяжный переводчик. Русскоязычные газеты в Испании, форумы и сайты русскоязычного интернета пестрят объявлениями: «Аккредитованный переводчик, авторизованный переводчик, переводчик уполномоченный» и так далее… «предоставляет свои услуги для перевода официальных документов для их представления в иммиграционные, административные и другие официальные учреждения Испании. Нотариальный перевод документов любого типа. Быстро, профессионально и дёшево».
Многие наши соотечественники, нуждающиеся в переводе своих документов, естественно покупаются на такие объявления. Причём делают это не задавая ни себе, ни переводчику вопроса: кем он аккредитован, кем авторизован и кто его уполномочил. И, как следствие, получают за свою экономию документы, не подлежащие приёму ни в одно государственное учреждение Испании. Юристы в Барселоне AhlawPartners имеют официальную аккредитацию присяжных переводчиков.
Русские адвокаты и юристы в Испании
Незнание закона не освобождает от ответственности и последствий, даже в Испании. Поэтому грамотная юридическая поддержка — обязательна для иностранца при заключении крупных сделок, особенно — с недвижимым имуществом. Обращаем ваше внимание, что в Испании само определение «Адвокат» применимо только в следующих случаях:
- К специалисту с официальной лицензией
- Обладателю высшего юридического образования в одном из Университетов Испании или Легализовавшему свой диплом в Испании
- Принадлежащему к одной из адвокатских коллегий провинции Испании
Будьте осторожны, если перед вами Ваш соотечественник называет себя громким словом «адвокат» — удостоверьтесь в его компетенции. Русскоязычных адвокатов в Испании буквально единицы, а их имена очень хорошо известны и практически у всех на слуху.
Как обезопасить сделку с недвижимостью?
Чтобы обезопасить сделку, вам понадобится профессиональная юридическая помощь по проверке недвижимости и оформлению сделки. Юристы по сделкам с недвижимостью Ahlaw Partners предоставляют юридические консультации и обеспечивают полное сопровождение сделок с недвижимостью в Испании. Наши юристы и адвокаты официально зарегистрированы в местной ассоциации адвокатов — Colegio de Abogados.
Итак: пять способов избежать столкновения с мошенниками
- Обращайтесь в профессиональные агентства недвижимости, имеющие соответствующую лицензию и хорошую репутацию на рынке
- Не пренебрегайте рекомендациями соотечественников, уже имеющих положительный опыт аренды или приобретения жилья за рубежом
- Не совершайте сделку без квалифицированного юриста, не пользуйтесь услугами юристов, предложенных продавцом
- Встречайтесь с арендатором или продавцом лично
- Избегайте аренды или приобретения чрезмерно дешевого жилья
Еще раз обращаем ваше внимание:
Будьте осторожны c теми компаниями по недвижимости, которые просят предоплату своих услуг или предлагают сильно упростить процедуру покупки. Не спешите использовать услугу, предложенную сомнительным агентом по недвижимости.
Всегда помните, что вы можете выбрать своего нотариуса, юриста или поставщика ипотечных кредитов через официальную аккредитованную юридическую фирму в Барселоне AhlawPartners. Мы обеспечиваем юридическое сопровождение сделок с недвижимостью в Испании на русском языке.
